oneView: "In München gibt es keine schlechten Gegenden" ISARIA-Chef Michael Haupt und Autorin Juliane Moghimi unterwegs an der Isar

Es ist ein milder Vorfrühlingstag im März. Ich stehe vor der Leopoldstraße 8 in München-Schwabing, dem Geschäftssitz der ISARIA Wohnbau AG, wo ich mit Michael Haupt verabredet bin. Der 57-jährige Jurist und Wahlmünchener ist seit fünf Jahren Vorstandssprecher des Unternehmens und wird mir die bayerische Landeshauptstadt aus wohnungsbaulicher  Perspektive zeigen. Beim Begrüßungskaffee in seinem Büro einigen wir uns darauf, die aktuellen Projektstandorte des Unternehmens von Nordwest nach Südost abzufahren, und zwar mit den Öffentlichen. „Ich fahre innerhalb Münchens so gut wie nie Auto“, erklärt Haupt. „Bei der Staurate ist man zu Fuß oder mit der Bahn einfach schneller.“ Außerdem, so mein Reiseführer mit einem verschmitzten Lächeln, könne er mir somit gleich die hervorragende Infrastruktur seiner Projektstandorte beweisen.

Reihenhausidylle am Stadtrand

Also geht es mit der S-Bahn nach Karlsfeld am nordwestlichen Stadtrand von München. Während der knapp halbstündigen Fahrt habe ich Gelegenheit, dem Vorstand der ISARIA Wohnbau AG ein paar Fragen zum Münchener Wohnungsmarkt zu stellen. Vor allem möchte ich wissen, warum der Wohnraum gerade hier so knapp ist, wie sich das auf die Miet- und Kaufpreise auswirkt – und was das für einen Immobilienprojektentwickler konkret bedeutet. München, so erklärt Michael Haupt, ist die am stärksten verdichtete deutsche Stadt. Hier leben doppelt so viele Einwohner pro Quadratkilometer wie in Hamburg. Dieser Zustand ist das Ergebnis eines jahrelangen, kontinuierlichen Wachstums: Die Bevölkerung hat sich seit 1939 mehr als verdoppelt. Gleichzeitig ist die Stadtfläche viel kleiner als zum Beispiel die Berlins. Folglich ist die Verfügbarkeit von Bau- und somit auch Wohnraum begrenzt. Eine Tatsache findet Michael Haupt besonders erwähnenswert: „In München gibt es keine schlechten Gegenden.“ Er sagt, dass die Stadt das höchste Kaufpreisniveau Deutschlands hat. Auch die Mietpreise gehören mit etwa 20 Euro pro Quadratmeter bundesweit zu den höchsten. Außerdem gebe es hier einen vergleichsweise hohen Anteil an Privatinvestoren. „Das sind sehr gute Voraussetzungen für ein Wohnungsbauunternehmen wie uns. Mit einer Wohnung liegt man in München einfach nie falsch.“ In München-Karlsfeld angekommen, führt Haupt mich in die Dr.-Johann-Heitzer-Straße zu mynido, einer charmanten Siedlung mit 566 neu gebauten Wohnungen, Reihen- und Einfamilienhäusern. Das Projekt, so erklärt er mir, steht kurz vor dem Abschluss und ist bei den Käufern überaus beliebt. „Wir befinden uns in Stadtrandlage, aber im Einzugsgebiet der S-Bahn. Vor Ort gibt es ein lebendiges Angebot für den täglichen Bedarf. Aber in 20 Minuten ist man auch im Zentrum Münchens. Dieses Projekt mit bezahlbarem Wohnraum und ein bisschen Grün drumherum eignet sich vor allem für junge Familien. Anderswo ist der Traum vom eigenen Haus schlichtweg unerfüllbar. 2016 wurden im Stadtgebiet ganze 26 Reihenhäuser gebaut.“

Neues Leben für alte Brachen

Ich frage den ISARIA-Chef nach den Kriterien für die Standortauswahl und erfahre, dass Nachhaltigkeit eine entscheidende Rolle spielt: Die ISARIA Wohnbau AG baut ausschließlich an schon erschlossenen Standorten. „Es ist uns wichtig, bereits vorhandene Infrastrukturen zu nutzen.“ Neben Neubauten auf vormals anderweitig genutzten Arealen gehören deshalb Revitalisierungsprojekte zur Strategie des Unternehmens. Wir fahren mit der S-Bahn eine Station zurück nach Allach und befinden uns kurz darauf im Diamalt-Quartier, benannt nach
den früher hier ansässigen Diamalt-Werken. Backmalzextrakt wird hier schon seit den 1980er-Jahren nicht mehr hergestellt, aber der rote Schornstein der ehemaligen Heizzentrale erinnert noch an die industrielle Vergangenheit des Standorts. Ansonsten liegt das Gebiet weitestgehend brach – jedoch nicht mehr lange. „Ab 2018 werden hier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt über 600 Wohneinheiten entstehen“, erzählt Haupt. „Wir sind besonders stolz, die alte Industriebrache auf diese Weise wieder nutzbar zu machen.“ Auch der Standort in Sendling-Westpark, den wir als Nächstes ansteuern, ist so ein ehemaliges Industriegelände. Hier hat Siemens früher Geldautomaten produziert. In Kürze wird die ISARIA Wohnbau AG an derselben Stelle zwei moderne Wohnanlagen bauen, in der Tübinger Straße und in  der Hansastraße. „Dies wird die erste qualitativ hochwertige Wohnbebauung in diesem Areal“, freut sich Haupt. „Und die ein bis vier Zimmer großen Wohnungen werden dank der Nähe zur Innenstadt eine sehr gemischte Klientel ansprechen. So etwas macht ein Viertel lebendig.“ Vor allem die Architekturentwürfe für die Hansastraße mit ihren grünen Innenhöfen überzeugen mich – hier könnte ich mir gut vorstellen zu wohnen.

Hax’n und Rahmschwammerl: Let´s talk Business

Bevor wir unsere Tour fortsetzen, kehren wir zum Mittagessen ein – auf meinen Wunsch hin in ein Lokal mit bayerischer Küche: den Augustiner Schützengarten. Gottlob hält die Karte auch etwas für Vegetarier bereit (Rubrik: „Do hod koa Viech dro glabn miassn“), und so genieße ich meine Rahmschwammerl mit Semmelknödeln, während ich mit Michael Haupt übers Geschäft rede. Ich möchte von ihm wissen, wie sein Unternehmen finanziell aufgestellt ist und wohin die Reise gehen soll. Der Vorstandssprecher berichtet mir, dass vor einem halben Jahr große Teile der Firma vom Private-Equity-Unternehmen Lone Star übernommen wurden. Als strategischer Investor tätigte Lone Star eine Gesamtinvestition von rund 150 Millionen Euro und sichert somit das Konzernwachstum. Dieser Schritt brachte mehrere Vorteile mit sich: Statt vieler kleiner Eigentümer gibt es nun nur noch einen sehr renommierten. Das schafft zusätzliches Vertrauen bei den Investoren. Außerdem wurde im Zuge der Übernahme das Eigenkapital um 53 Millionen Euro erhöht – Geld, das in das strategische Wachstum der ISARIA Wohnbau AG investiert werden kann. Zusammen mit den nicht bilanzierten stillen Reserven des Unternehmens liegt die Eigenkapitalquote damit bei knapp 35 Prozent und die ISARIA Wohnbau AG immer noch über dem Durchschnitt der Eigenkapitalrate deutscher Unternehmen. Trotz dieser guten Ausgangssituation setzen Haupt und sein Management auf organisches Wachstum. „Vor drei Jahren haben wir eine Niederlassung in Hamburg eröffnet. Weitere Standorte wollen wir nun Schritt für Schritt erschließen. Anvisiert sind die sogenannten A-Städte Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart.“ Das Gesamtziel der ISARIA Wohnbau AG, so Haupt, besteht darin, in spätestens fünf Jahren der Projektentwickler für Wohnungsbau in Deutschland zu werden.

south one: Alter Tower im neuen Glanz

Unser nächstes Ziel ist die Baierbrunner Straße in Obersendling. Bis vor etwa zehn Jahren residierte hier der größte Arbeitgeber der Region, heute wirkt das ehemalige zentrale Verwaltungsgebäude fast ein wenig fehl am Platz. Rundum ist schon viel Neues entstanden, aber für das Hauptgebäude war es schwer, ein Folgekonzept zu finden. Mit ihrer Idee, das Hochhaus künftig wohnlich zu nutzen, erwarb schließlich die ISARIA Wohnbau AG das öffentliche Baurecht. Als Haupt mir die Entwürfe für das Objekt, das nun den Namen „south one“ trägt, zeigt, bin ich begeistert: Ab 2018 entstehen in dem rund 50 Jahre alten 22-Geschosser 270 Wohnungen, von denen jede einzelne raumhohe Glasfenster bekommt – ein absoluter Tageslicht-Traum. Aus energetischen Gründen wird die äußere Fassade abgetragen und durch eine moderne ersetzt, die jedoch an das ursprüngliche Aussehen erinnern wird. Die sehr städtisch wirkenden Wohneinheiten werden zwischen 40 und 150 Quadratmeter groß. „Es handelt sich nicht um ein Luxusprojekt“, erklärt der ISARIA-Chef, „auch wenn der Wohnraum hier exklusiv und modern wird.“ Für junge Familien wird es unten im Haus sogar eine Kita geben. Allerdings ist so eine Revitalisierung nicht immer eine Option, wie ich an unserem letzten Stopp für heute erfahre. Das ehemalige Verwaltungsgebäude am Gustav- Heinemann-Ring in Neuperlach-Süd ist nach über drei Jahrzehnten schlichtweg verbraucht. Deshalb wird die ISARIA Wohnbau AG dort ein Wohngebäude mit 140 Einheiten errichten. Gemeinsam mit der Stadt wird derzeit ein Bebauungsplan entwickelt, da sich die bisherigen Vorgaben des Baurechts aus den 80er-Jahren des letzten Jahrhunderts überholt haben. „In den 70er-Jahren entstand zunächst Neuperlach als Großsiedlung im Rahmen der Neu-Heimat-Bewegung“, erklärt Haupt und fügt hinzu: „Neuperlach-Süd als nächste Erweiterung hat die Bebauungsdichte dann als Gegenreaktion so weit heruntergenommen, dass man heute wieder gegensteuern muss, um Urbanität zu erhalten.“

Zurück in Schwabing

Auf dem Rückweg zur Leopoldstraße erzählt Michael Haupt, dass er vor allem für das strategische Geschäft mit den Kernthemen Aktionäre, Wachstum, Akquisitionen und Investitionen zuständig ist. „Darüber hinaus bin ich aber auch in alle wichtigen operativen Themen eingebunden.“ Dass es sich dabei nicht um einen Nine-to-five-Job handelt, ist klar. „Auch außerhalb meiner eher langen Arbeitszeiten im Büro repräsentiere ich eigentlich immer die ISARIA. Gerade bei mittelständischen Unternehmen bringt dieser Posten mit sich, dass man die Gesamtverantwortung trägt, dass man einfach das Gesicht der Firma ist.“ In Schwabing zu arbeiten empfindet Haupt als Glücksfall. „Schwabing ist eine gut etablierte Gegend mit einer großen Vielfalt. Das Viertel ist sehr lebendig.“ Letztere schätzt Michael Haupt, der mit seiner Frau und dem jüngsten der insgesamt sechs Kinder auch in Schwabing wohnt, ganz  besonders. „Als ich 2012 nach vielen Jahren in Berlin zurückkam, war dieses Viertel für mich die perfekte Wahl – obwohl es in München ja keine schlechten Gegenden gibt.“

Die Identität des Diamalt-Quartiers soll erhalten werden. Die prägnantesten Gebäude bleiben deshalb bestehen und erhalten eine „Frischekur“.

Neuer Wohnraum wird auf der Brache der ehemaligen Lebensmittel-Werke geschaffen. So kann wertvolles Braunland erneut genutzt werden.

Tübinger Strasse

Hansastrasse

south one: Ausblick über Stadt und Land: 270 attraktive Wohnungen im südlichsten Wohnhochhaus Deutschlands.

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